选址的重要性 商业楼盘风水之选址

 如果有人想要开一家公司,那么选址是一件非常重要的事情,一个好的位置可能会给我们带来一些好的运势,比如说财运。因此很多人在选择楼盘都是比较慎重的。
  那么,商业楼盘风水应该如何选择比较适合呢?接下来,就让我们从商业风水的角度一起来学习学习吧!
商业楼盘风水之选址的重要性
  商业楼盘风水之选址
  楼盘风水布局,必须遵照“形、气、星、命、日”五个方面系统安排,具体来说,主要应符合以下几方面的要求。现作具体的分析。
  一、楼盘选址与地块形状
  房地产开发楼盘与自建自住房屋的显著区别在于:后者是自建自住,符合自己的要求即可;而前者则是自己建房销售,别人购买入住。这就决定了房地产行业的特殊性,不能只按自己的要求去选址建房,必须符合众多预期客户的要求才成,要市场认可,能卖出去才是成功的。你把自己的楼盘吹得天花乱坠没用,卖不出去你却成了“房东”,这是失败的开发项目。特别是在“买方市场”的环境下,客户越来越成熟、越来越挑剔,要开发出一个成功的楼盘并非易事,这需要全方位、多层面的有机配合才成。当然,风水策划就是其中一个重要方面,因为成功的风水策划,可以使开发商与业主达到双赢的目标。
  商业楼盘风水之选址
  (一)楼盘位置的重要性
  香港某著名地产大亨对房地产开发的一个重要心得是:位置!位置!还是位置!
  1、位置的分类。
  就一个城市而言,用地位置可以作多维空间的划分。
  (1)按发达程度分
  ①闹事区②市区③郊区
  (2)按功能分
  ①商业经济中心区②政治中心区③文化中心区④住宅密集区⑤工业区
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商业楼盘风水之选址的重要性
  (3)按交通分
  ①主干道区②次干道区③街巷区④快速干道区
  (4)按山水形势分
  ①沿江、河、湖泊区②平地区③丘陵区④半山区
  (5)按配套分
  ①完全成熟区②准成熟区③半成熟区④不成熟区
  (6)按档次分
  ①豪宅区②高尚区③白领区④市民区⑤贫民区
  以上分类只是从主要的方面作一划分,还可继续分下去。那么,什么样的位置为好,什么样的位置为差呢?一般而言,上面6项的各项子项1——5有递减趋势;即1为最好,2次之……但对于房地产项目开发的角度来看,不能完全按这样的顺序来划分。比如,最好的地区由于开发成本大、市场空间饱和,利润不一定最高;而处于二、三类地区的位置由于开发成本小、市场空间较大,利润反而更高。所以,对于位置好坏的衡量,不能一概而论,特别是对于房地产企业来说,更应以利润为中心作出全面的评价。
  2、用地位位置的重要性主要表现在:
  (1)是小区住户生活质量高低的重要因素;
  (2)是销售好坏的重要前提;
  (3)是楼盘定位的重要依据。
  一个住宅小区如果交通不便、购物路远、小孩上学无直达公交车,且周围环境恶劣、噪音扰眠、空气污浊、治安不好,这里住户的生活质量可想而知,销售价格和销售情况也可想而知。这样的位置决定了这个小区的楼盘定位走低档路线:建多层建安成本;高密度扩大建筑面积;低配套降低开发成本。这样,房屋成本低,售价也低,还可占领一部分低收入者的市场,或许还有薄利可图。相反,如果这样的位置你建成高层中高档住宅,势必因房价高而销售艰难。所以,位置是楼盘“角色”定位的重要依据,它决定了你这个楼盘应该建成什么档次、房价多少、卖给什么人等等。
  二、楼盘用地选址的要求
  1、交通状况。包括路要通,公交车辆多,去主要地区如市中心、火车站、长途客运站、机场、码头等快捷方便。
  2、周边配套。包括幼儿园、小学、菜市或超市、银行、中西餐厅、干洗店、士多店、杂货铺、复印店等,以上配套以10分钟步行路程到达为佳。稍远些的还应包括:中学、百货商场、医院、邮局、公园、运动场馆、娱乐场所、酒楼、宾馆等。如能选择重点小学的服务半径范围,则该位置更佳,因小学是按服务半径招生(中学不是,按成绩录取)。如深圳市某小学的服务半径为人民北路以西、立新路以北地区,该片区的楼价比旁边楼盘的楼价,在同档次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等,原因就在于小孩可就读该重点小学。
  3、周边环境。工厂发出噪音、废气;酒楼也存在严重污染源;旁边出租屋过多,势必带来人员复杂、治安无保障;菜市旁边常发出恶臭鱼腥味、鸡鸭粪味,且污水横流;垃圾场附近更糟,不仅有碍观瞻,且冒沼气、一氧化碳等毒气;公交车总站空气污浊、车辆太多既扰人清梦又易引发交通事故;医院、消防队旁边也对居住者心理带来很多负面影响;油站太近有火灾、爆炸的恐怖心理;高压电杆、电线穿越宅前屋后或房顶,产生的气场对健康和心理亦有影响;陵园墓地、教堂神庙太近,阴气太重等等,都是周边环境不合格的表现,如用地位置旁边有1至2项,已属不宜,3项以上为不合格之位置。
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商业楼盘风水之选址的重要性
  4、城市规划。要充分了解用地位置的现状与规划,可借助《法定图则》,了解该地块附近将有什么规划。如果有公园、游乐场等规划,应属潜在利好,售房时可作为一个卖点;如果有立交桥等,那就不怎么美妙了,因立交桥气场太大,出入也不方便。
  5、用地规划。每块开发用地都需由政府规划部门核发《建设用地规划许可证》,其中规定了该用地的容积率、覆盖率、建筑面积、功能用途、四至坐标点、退红线要求、车辆出入口、水电出入口等。这些规定都是“刚性”规定,不得违反的。而这些规定基本上是出于城市规划的角度去制定,与开发商的利益常闹矛盾。比如深圳深南大道两边,不能设暴露阳台,这对市容市貌是有利的,但对住户则不利,会影响销售,且这类地方往往每宗地的面积小、容积率高,均要二、三十层才能达到容积率。这样不仅建安成本太高,且有“孤峰耸立”之嫌。所以对此类地要作详细考察,特别是考察该地块的“规划要点”。
  6、用地成本。用地成本包括两大部分:一是取得土地的费用,如你与土地方合作建房,对方出地,你出资,建好后多层建筑为4:6分成(出资者分到60%),中小高层为3:7分成,高层为2:8或1.5:8.5分成。这部分开支实际上是你取得土地的费用亦叫土地权益费;二是交给政府的地价,地价又包括三项:市政配套费、青苗补偿费或土地开发费、土地出让金。土地权益费与地价之和为“用地成本”。用地成本与“位置”关系密切,两者成正比例关系。位置好的项目,虽然用地成本小,但售价上不去,导致用地成本占销售收入的比例反而更大。但这也并非绝对,需具体位置具体分析:现在看,位置好不等于以后也好,位置不好不等于以后也不好,这要看潜质,要有眼光。
  7、楼盘定位。什么样的位置决定了要盖什么样的房子,决定了你盖的房子卖给谁,这是房地产企业生死攸关的重大问题。定位错了,一切都错!比如,在一个周边环境很差的位置设计成高尚住宅,能卖得出去吗?在一个靠山面水、风景宜人的位置建成低档住宅,这不是极大的浪费吗?一般来说,楼盘定位与位置的关系要把握以下原则:
  (1)闹市区,寸土寸金,难以策划大型园林、休闲场所。宜建60至100平方米的高层住宅,预期买主为公务员、白领、小老板。
  (2)市区内非闹市区,有山或有水的地方,虽然配套比闹市区差,但因用地成本稍低,可策划大型园林、休闲、景观、游乐场所,应建低密度、带电梯、多层大户型的高尚住宅区。
  (3)周边环境不好,或临工厂、或临快速路,只能建小户型的低档住宅,预期买主为投资型客户、过度型客户、中低收入者。
  8、地块形状。房地产小区用地以方正或长条形为佳,最忌三角形的边角用地。如属三角形或不规则形,不仅浪费较大,而且难以策划成一个好的小区。
  9、周边路况。如四周有路、水直冲该地或斜冲斜射过来,是为犯枪煞;有路、水反弓是谓反弓煞。同时,城市立交桥周围也因立交桥之气场太大,必然很多地方又犯反弓,均非吉选。
  10、地基历史。该地以前是否用于坟场、刑场、寺庙、神庙、看守所、监狱或有集体死亡之事发生过。如有,则不吉。俗话说,“哪个庙没有几个屈死的鬼”?这些地方有阴气、冤气,建住宅实在不宜。同时,地下有地铁、车道、排水沟,也非吉地。
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